中经记者吴静卢志坤北京报道
随着“十五五”规划纲要的正式发布，中国房地产行业的政策语境迎来了一次重要转变。从过去多年强调的“房住不炒”，到如今明确提出“推动房地产高质量发展”，并将房地产从传统的“经济发展”章节调整至“民生保障”篇章，这一系列变化释放出强烈的顶层设计信号。
在毕马威中国近期发布的《驰骋向山海——“十五五”规划行业影响展望》报告中，房地产被列为九大关键行业之一，并指出行业正经历从“增量扩张”向“存量精细化运营”的深刻转型。围绕这一战略转向，《中国经营报》记者近日专访了毕马威中国地产与建筑行业主管合伙人厉俊与毕马威中国大湾区科技咨询合伙人李良，就“十五五”时期房地产行业的政策逻辑、市场格局、企业转型与科技赋能等核心议题展开解读。
从风险防控到模式重构
“从‘房住不炒’到‘推动房地产高质量发展’，这一表述转变并非弱化‘房住不炒’的核心定位，而是行业发展阶段迭代后的政策升级，是从被动防控风险转向主动构建新模式。”厉俊在采访中表示。
她认为，这一变化释放了三重信号。第一重，行业定位回归民生本源。房地产不再作为宏观经济调节工具，而是纳入保障和改善民生的基础框架，更强调行业与经济社会发展的适配性，而非单一的经济拉动作用。第二重，发展模式从增量扩张转向存量优化，告别粗放的规模导向、高杠杆、高周转的旧模式，品质、服务、运营成为竞争核心。第三重，行业经营逻辑从开发主导转向运营服务主导，房企的价值评估标准将从销售规模转向科技赋能与资产精细化运营能力，从“盖房子”转向“做服务、提品质、管资产”。
对于房地产被从“经济发展”章节调整至“民生保障”篇章，厉俊认为，这一调整是角色定位的战略性校准，而非根本性颠覆，是对房地产行业双重属性的精准归位，更契合当前市场供求关系的重大变化。
“此前，房地产承担着投资拉动与经济增长的双重作用。如今，随着住房供需基本平衡，政策目标从填补供给缺口转向优化结构失衡，住房民生属性成为主导。”厉俊指出，这一调整确立了“市场+保障”双轨并行的制度框架，意味着房地产政策将更加注重公平性、可及性与居住体验，而非单纯的经济贡献度，为后续保障性住房与商品住房的分类施策奠定了制度基础。
“十五五”规划提出了“优化保障性住房供给”与“因城施策增加改善性住房供给”。厉俊认为，这一“双轨制”供给体系的战略意义体现在三个方面：在社会公平层面，保障性住房逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难；在市场效率层面，改善性住房鼓励商品房市场在品质、服务、智慧化等方面充分竞争；在宏观稳定层面，“双轨制”并行有效降低房地产市场对单一需求侧刺激的依赖。
对于保障性住房的可持续发展路径，厉俊指出，过去保障性住房领域出现的空置、配套不足、管理混乱等问题，根源在于供给与需求脱节、资金与运营脱节、责任与激励脱节。破解这一困局，需要在资金来源、选址规划、运营机制、品质标准四个维度同步构建长效机制。
厉俊表示，在资金可持续方面，再贷款、专项债、保障性租赁住房REITs已打通“投融管退”全生命周期的资金闭环，保障性住房不再完全依赖财政输血。在规划端，通过“人房地钱”要素联动机制实现精准匹配，重点在人口净流入量大、房价明显偏高的核心城市加大供给。在避免“成而不优”方面，关键是将“好房子”标准向保障性住房领域延伸，以高品质供给增强入住吸引力，同时搭建数字化管理平台，实现从“住得进”到“住得好”的转变。
品质时代与存量深耕
“十五五”规划中首次明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，厉俊认为，这标志着中国房地产市场全面迈入品质时代。
“从2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，到2025年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》将‘好房子’与‘好社区’建设提升至战略高度，品质不再是溢价来源，而是市场准入的基本门槛。”厉俊表示，企业的竞争优势将从拿地快、周转快转向设计好、建造精、服务优，这对行业的供给侧结构将产生深远影响，倒逼房企在全流程中建立品质管理体系，从“卷规模”转向“卷品质”。
厉俊强调，“智慧”是品质时代的核心抓手，也是精细化管理的重要支撑。真正的品质时代，绝非单纯的建材升级、装修升级，而是通过人工智能、大数据、物联网等科技手段，实现房屋建造、运维、服务的全流程品质管控。
在谈及“好房子”落地的配套支撑时，厉俊指出，需要政策标准、技术支撑与商业模式三个维度的协同。在政策端，需针对性出台专项支持与监管政策，包括新型建材的研发补贴与采购税收优惠、设计创新激励政策、全流程施工监管标准的完善等。在技术端，BIM全流程应用、智能化系统集成、绿色建材供应链管理等是关键抓手。在商业模式端，推动房企从“开发销售”单一模式向“全周期品质服务”模式转型。
对于开发企业而言，厉俊建议，响应“好房子”战略的核心在于以科技为引擎的系统能力重构与精细化管理升级。企业应通过大数据分析客户居住需求，建立标准化、可复制的“好房子”产品体系；深化供应链管理，搭建绿色建材专属供应链体系；在后端运维环节搭建智慧社区管理平台，从“开发销售”转向“全周期品质服务”。
“建立房屋全生命周期管理制度”被写入“十五五”规划，这在过去并不多见。厉俊指出，这一政策的提出源于我国存量住房的现实需求。据住房和城乡建设部数据显示，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入设计使用年限的中后期，对房屋体检、维修和保险等的需求将大幅增加。
“这一制度要求建立房屋‘身份证’制度，完善房屋体检、养老金、保险等配套机制，明确各方责任主体，形成从源头预防到末端处置的闭环管理体系。”厉俊表示，对行业运行逻辑的深远影响在于，房屋的价值创造周期将从销售结束延伸至全生命周期，物业服务、设施维护、改造翻新将成为持续的价值来源，行业的收益模型将从一次性交易向长期运营服务转变。
她认为，全生命周期管理制度的建立，必将催生规模化、专业化的住房维护产业生态。房屋安全体检、智慧运维、房屋保险、存量翻新等业务将形成系统性持续需求。而这一生态的核心落地载体，正是房企旗下的物业服务板块。
“房企应依托自身房建板块的施工、建材、设计等业务特长，联动旗下物业公司的资源优势，围绕住宅全生命周期服务进行深度探索。”厉俊建议，房企可推动房建板块的专业能力与物业板块的落地能力深度融合，将物业管理从传统的保洁、安保等基础服务，拓展至房屋安全体检、设施设备维保、节能改造、加装电梯、存量户型焕新等全生命周期增值服务，最终构建起稳定的经常性收入体系。
“十五五”规划和2026年《政府工作报告》中系统部署了城市更新工程。厉俊认为，这是对迈入以存量资产精细化运营为核心的发展新阶段的制度性确认，标志着行业发展中心从增量开发转向存量提质。
她从需求侧、供给侧、存量侧三个维度进行了分析。需求侧，人口负增长、城镇化增速放缓，传统城镇化带来的增量住房需求基本触顶；供给侧，新增房地产用地供应持续收紧，开发增量更多来自城市内部更新；存量侧，350亿平方米的城镇存量住房催生了庞大的改造、翻新、运维需求。
厉俊指出，存量时代，房企从高周转转向精细化运营，本质是从单一“Developer”向开发与运营兼具的“Operator”转型，是从“卖房变现”到“资产长期经营”的经营理念与能力体系重构。
她提出，房企的核心竞争力将实现系统性重构，包含三大能力：一是开发端科技赋能的精准运营能力，能以AI、大数据优化住宅开发销售全流程；二是服务端的全生命周期价值挖掘能力，依托物业实现服务增值与资产赋能；三是持有型物业的智慧运营能力，能通过数字化工具实现自持资产的精细化管控与长期价值提升。
科技赋能与竞争新格局
在谈及科技与地产融合时，李良表示，依托成熟的行业大模型，房地产开发已进入全流程数智化阶段。AI、大数据、BIM等技术已从工具升级为房地产全产业链的底层重构动力，实现“投融建管营”全流程的数智化变革。
他举例说，在设计与施工端，生成式AI与BIM的深度融合，大幅缩短复杂方案设计周期；数字化工地、无人机巡检与机器人协作的精准调度，实现施工质量、成本、安全的精细化管控。在营销与交付端，通过大数据对目标客群行为的深度挖掘，实现精准选址与差异化定价。在存量运维端，数字孪生技术将物理空间的实时状态映射至云端，使基础设施具备“可感知”与“自我调节”的智慧属性。
对于科技赋能是否会加剧行业分化，李良坦言，科技赋能必然会加剧行业结构性分化，但核心差距在于科技应用与精细化管理的落地能力，而非企业规模。大型房企凭借资金、人才优势可搭建全流程数智化平台，而中小企业则可通过“借力不造力”的策略，依托行业共建的数字基础设施，与科技服务商合作，以低成本实现核心环节的科技赋能，同时深耕特定城市群或细分赛道，以极致的本地化精细化服务形成差异化优势。
展望“十五五”期间的行业竞争格局，李良认为，中国房地产行业将继续呈现“高度集中+细分深耕”的结构性分化态势。粗放扩张型企业加速出清，市场向具备核心能力的优质主体集中。从近年数据来看，TOP100房企中千亿房企数量从2020年的41家锐减至2025年的10家。
他预测，未来三类企业有可能脱颖而出。第一类是品质与运营双优的头部房企，深耕核心城市优质地块，以科技赋能实现全流程精细化管理，形成“重资产压舱+轻资产扩张”的双引擎模式。第二类是精耕区域的优质民企，聚焦1至2个核心城市群，以极致的产品力和本地化服务能力建立差异化竞争优势。第三类是专业化轻资产服务商，专注代建、物业、商业与长租公寓运营等，REITs市场的成熟将进一步放大其资本化空间。
对于正在转型中的房企，李良提出了四项战略建议。首先，守住财务安全底线，告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，以严苛的投资纪律筛选项目，积极探索REITs、资产证券化等工具。其次，把城市更新视为下一个十年的核心赛道，提前搭建政府协调、社区运营、资产管理的综合能力体系。再次，立足自身资源禀赋精准布局，不盲目追求全赛道扩张，聚焦优势领域，以专业开发与运营能力参与本地资源重构。最后，持续聚焦“好房子”战略，将安全、舒适、绿色、智慧四大维度内化为可量化、可交付的产品标准。
“‘稳中求进’四个字，对于当下的房企而言，‘稳’是生存前提，‘进’是转型方向，两者不能偏废。”李良表示，“唯有将精细化管理贯穿全业务流程，才能在新周期中实现可持续发展。”
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