徐瑾：房地产是否回暖，断言为时过早；但这一轮房地产调整之后，也许我们将收获一场价值观重塑，对刚需、对房子以及对于财富的理解都将不同。
4月被称为最残忍的月份；残忍不一定在于春天的消逝，而在于错误的市场信号。
比如，最近房地产市场其实有一些回暖的迹象，不少中介和市场层面都在说可能出现了“小阳春”。房地产是否回暖，见仁见智，断言为时过早，但是，这一轮房地产调整之后，也许我们将收获一场长达十年的价值观重塑。
成交量确实出现了变化，二手房最能反映市场冷暖。
中原地产研究院数据显示，3月北京二手住宅网签量达19886套，环比增长144.6%，近15个月以来的最高水平。上海也有变化，克尔瑞数据显示上海3月二手房成交量突破3万套，二手房价格结束连续33个月的下跌态势。数字看起来都不错。但是我们需要注意数据背后可能存在的迷惑性。据悉，近期成交二手房中，北京超过6成成交房源总价在300万以内，上海更夸张，总价300万以下的占比超过7成。
这说明什么？其实就是以价换量，大家通过降价“割肉”来完成成交。经济学上有个概念叫“市场出清”，就是当价格降到一定程度，原本买不起或不愿意买的人开始入场，成交量上升，说明价格已经跌到一个临界点。换句话说，这一轮成交量变化，本质是价格锚点整体下移之后的现象——只有低总价的房子才具备流动性。
那么，未来是否会出现房地产的又一轮报复性上涨？目前成交主要靠刚需盘，但房地产市场的核心其实是改善盘。所谓刚需盘，一般户型小、总价低，如果放在一线城市，一般就是300万以下的老破小，刚好是当前的成交主流。改善盘则意味着更大、更好、更舒服，那么在一线城市就需要1000万上下。当然，刚需未必是真刚需，改善未必不是刚需，定义的核心是价格，引人关注的则是信贷的拉动效果。如果是买刚需盘，大多靠首付、公积金与家庭支持，贷款额度小，对经济和信贷拉动很弱。这种成交属于“存量财富转移”，对信贷扩张的拉动作用乏力。从这个意义上讲，这不是春天的信号，甚至可能是缩量震荡、市场探底的确认。
而买改善盘，通常需要大额房贷，能带动信贷、消费和市场信心，更能代表经济和楼市真的在复苏。它是个人置换链条向上攀爬的关键，也是房价能够维持上升动能的核心。你可能会问，那么改善房为什么不热呢？其实是卖不动，或者说只有大幅降价才能卖得动。
无论原因如何，成交量毕竟起来了，有了房地产“回暖”的信号，不乏新的市场流派或者神话出现。
最近你可能刷到一个新闻，说有一位成都的女士，持有总价330万的八套老破小，贷款220万，每月租金2.1万，扣除月供1.4万，还能净赚7000元。按照这个投资回报率，等于用银行的钱来赚钱，杠杆越大收益越大。评论区有很多关注，有的人说抄底的来了，有的人说数据不对，也有人说是找接盘侠。
这个故事可能有真实的成分，也可能稍有夸张。但问题不在于真假，也不在于个案本身，令人思考的是：这位女士买房目标很明确，单套总价30到40万，租售比超过5%。为什么这样的故事在2026年会出现？它背后揭示的是什么信号？
我听到这个故事的感觉是“昨日重现”。对于江浙沪的朋友，这个故事似曾相识，因为类似的剧本在江浙沪早就上演过一轮。
十多年前，上海、杭州、南京这些城市，当时的老破小就很热。不少人觉得老破小是一个价值洼地，是市中心的老公房被严重低估了。理由很充分：地段好、配套成熟、学校资源优秀。虽然房子老旧，但地段永远是稀缺的。推动这个逻辑的，还有货币宽松等宏观因素。当然，大家心照不宣、没有说出来的最重要的推动力在于，当时大家都觉得房价要上涨。
买一个老破小，一方面可以租出去，有需求；另一方面，买一个老破小就相当于“上车”了，未来可以再置换。也有投资客，买入老破小后经过装修翻新，让房子焕然一新，然后再出售。
看起来无懈可击的逻辑最终却撞了南墙，问题出在什么地方？其前提建立在：你的资产价值会一直上涨，且租金能基本覆盖月供。但是，当房价下降、租金下跌的时候，这个逻辑就失效了。在2017年，上海的租售比大概在1.5%左右，现在回升了一点，但也远远低于3%。如果在高点买入，指望租金覆盖月供，这样的算盘就打错了。本质上这是杠杆套利，套的不是租金的利，而是博取资产增值的暴利。
同时，这中间还可能潜藏各类风险，比如租客违约、房子空置期、房屋折旧、重新装修以及现金流断裂的风险。
大家买老破小，无论如何包装，本质上博的不是租金，而是赌房地产价格至少能维持或上涨。如果租房的人越来越少，置换链条因中端房产滞销而打断，大家对未来信心不足的时候，这种杠杆套利的游戏，往往就是流动性枯竭的前夜。如此这般，老破小现在的成交价重新回到300万以下。从这一轮房价下跌的幅度来看，越是老破小跌得越多，不少甚至跌了30%甚至50%。
成都的或者别的地方的老破小行情，更多是区域的周期滞后表现，而不是房价拐点的信号。江浙沪的这一套经验已经上演过，而且已经被证伪了。
未来会怎么样？其实我觉得历史不会简单重复，但会押着相似的韵脚。我们会看到，成都的这个版本一定会走向其逻辑的尽头。它是不是拐点，取决于你怎么理解“拐点”。如果拐点意味着房价从此一路上涨，那么成都的故事不是拐点。如果拐点意味着市场情绪暂时走出低落，那么它可能是拐点。
从价格而言，个别城市的房价开始有所企稳，但是房地产要恢复到5年前甚至10年前那种排队买房的状态，可能很难。因为，房地产的周期，是和人口结构以及宏观趋势密切相关的，这个周期的形成是一个长期过程。
就像大家形成“买房信仰”，是从房改之后花了大概一二十年时间，才形成了“房价永远上涨”的信念。此前塑造或者想象出了各种理由：刚需要买房，丈母娘需要房子，男人要有房子才能结婚，女人独身要有安全感，小孩上学需要学区，老人养老需要保障。人人都要买房。但这三四年，花了二十年建立的“买房信仰”一下子就崩塌了。大家发现，无论男女老少，只要有钱，不怕租不到好房子。而且，你以为买到的是资产和安全感，其实它可能变成负债与月供的枷锁。大家总是说刚需是核心，但是刚需的定义一直在变。以前刚需是“必须买房”，现在刚需是“买得起、愿意买、甚至由于特定需求才去买”。这并不意味着老破小就值得入手。刚需买得动300万以下的老破小，不等于老破小的价值依然稳固，恰恰是因为在一个存量市场的出清：今天老破小割肉，让人觉得占了便宜，明天价格可能还会下探。
房地产信仰的崩塌与转变，将决定人们行事的底层逻辑，其调整和影响绝不仅仅是价格。
房子现在从必需品变成可选项，从拥有变为使用，这是一代人价值观的巨大转变。当房子不再是资产的主流选择时，整个市场的逻辑就变了。
理念的转变很难。就像大学时候，哪怕学的经济相关专业，房地产也在起飞，但97年前后入学的师兄师姐，不少人买房就很晚。为什么？因为他们入学刚好经历了亚洲金融危机，意识到房子可能跌成“负资产”。事后看，这个决策好像让他们错过了红利，但拉长时间看，也没有多大损失。房地产的投资回报率若拉长到数十年来看，其实与优质股权资产的收益率非常接近。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。这个不仅在个人观念层面如此，在宏观层面也是如此。我曾经和日本经济学家辜朝明聊经济危机，他就问我一个问题：“你觉得大萧条那些人过了多久才重新去借贷？”他没等我回答，就说：“永远不会。”有的人，如果在房地产市场亏过一次，就会形成永久性的信用创伤，永远从信贷市场上消失。
毕竟，人的财富，基本和认知匹配。
比起前些年排队买房，现在更多是排队“卖”房，尤其是在短视频平台上。你可能也刷到过卖房视频，里面往往真实与虚构并存，但是也可以窥见一些社会的真实。其中三个案例我觉得蛮有意思，是三位女士在卖房时的三种命运。
第一位女士在设计院工作，来北京30年，有三套房。听起来很成功，吃到了房地产红利。但因为这两年行业不景气，她被迫创业，并不顺利，团队从40人缩减到10来个人。压力之下，她想卖掉房产。因为这三套房都做了经营贷，现在房子的市价几乎只能刚好抵消贷款。因为她无法接受30年的积累“归零”，想和贷款打平，哪怕还款压力巨大，哪怕中介一再建议降价，她也非常难以接受。
经济学里面有个概念叫“沉没成本”。理性的决策应该忽略它，只看未来。但人不是完全理性的，这位女士不仅是在和房价较劲，更是在和自己的青春执念较劲。她无法接受这30年是“白干了”。
另外两个案例则不同。一位雍和宫附近的四合院业主，房子是父亲传下来的，估值曾经过亿，现在叫价6000多万。中介拍视频时，她当场又降了接近1000万。虽然肉痛，但她接受了。第三位在二环边上有套老房子，继承自老人，闲置了十多年。总价接近1000万，主家降价100多万卖得非常爽快。
我们可以看到三种心态：第一位在“扛”，后面两位在“走”。不难猜测，后面两位的资产总量和抗风险能力更强。这说明，高净值人群在剥离资产时，更懂得“止损逻辑”。该舍弃时果断舍弃，才能走得轻松。而对于第一位女士，那套房承载了她人生的全部承诺。
我之前曾经主张，如果说弱者慕强，那么，强者当慕真，智者当慕诚。房地产变局之下，有人死扛，有人撤离，有人割肉，正反映出人生戏剧的缩影。市场正用最残酷的方式告诉留下来的人：时间不站在执迷者这一边。
房产是中国人最重要的金融资产。十多年前，学者甘犁等人的数据就发现，房地产在中国家庭资产中占比太高：全国平均接近7成，北京超过8成，上海约75%。对比之下，同期美国这一比例仅为4成左右。
财富本该是为了让我们更好地生活。如果因为房子而失去了选择权，那它就不再是财富，而是枷锁。做金钱的主人，有时比做仆人更累，因为你需要承担认知的断裂。
就像那位设计院的女士，她说资产归零、30年白干。但其实，她这30年完成了职业积累，见过时代的红利，组建了家庭，养育了孩子。如果仅仅用房地产一个维度来评价她的人生，那是陷入了“单向度”的狭隘体系。
中国中产的焦虑，很大程度上源于这种“数字化”的视角。当你只看数字时，你是脆弱的。财富自由其实不是一个数字，而是一种具备抗风险能力的生命状态。当人失去可能性时，人永远不会自由。
真正的财富自由，是让我们拥有“说不”的权利。我希望，这一个房地产周期的轮替，让我们真正理解财富的定义。如果大家能走出“经济动物”的囚笼，这也许就是一次社会的进步。
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