最近一季度杭州住宅销售榜单出炉，结果有些出人意料。
未来科技城的保利天奕以362套登顶成交套数榜首，建发元序以162套位列第五。成交金额榜上，这两个未科新盘同样跻身前五——天奕第2，元序第4。
自楼市调整以来，未科堪称杭州二手房价跌幅最大的区域之一。新房凭什么还能卖这么火？
天奕的热销不难理解。凭借约30万㎡体量的超级底盘，带来了约5.4米全抬板、约6万㎡立体景观，约3000㎡会所（恒温泳池、篮球馆等），及多达23个主题架空层。
在3万级刚改大盘中，这套配置堪称“降维打击”，虹吸全城在意料之中。
真正让人意外的，是另一个盘元序。
地价3万，开盘均价4万8，比此前板块限价足足高出1万2。相比普遍徘徊在破发线上的周边次新房，这个定价看起来简直是“天价”。
但它偏偏在质疑声中热销了，且热度不低。
02
为什么元序能逆袭？两个真实购房者的故事，或许能说明背后的热销逻辑。
第一位是阿里管理层，工作在未科，住在市区，每天往返。自住房龄偏大、面积偏小，一直想改善。
原本首选目标是申花，但总价超出预算不少。除了高不可攀的传麒府，其他次新房品质也不够理想，换房这件事就搁置了下来。
对于元序，原本只是抱着“随便看看”的心态，可走进示范区却改变了想法。远超其他盘的配置，让他很快做出决定：卖出市区的一套非自住小房子，入手一套元序大四房。
用他的话说，原来压根没想过把改善房买在未科，但好的产品真的能改变观念。
第二位是西湖区体制内人士，也是类似转变。
工作了二十多年，家也安在了西湖区，房子是本世纪初的，一直想换房。但因为不想离开主城区，选择空间极为有限。
蒋村和申花，品质尚可的改善次新，总价动辄千万起步。“如果硬上车，压力较大。”
对改善到方位更西的未科，更是完全不在计划内。直到看了建发元序，那完全不输申花七八万次新房的气场，吸引了他。
加上相对可控的总价，今年3月果断落子一套，等交付后再卖掉老房子。
03
在大多数人的传统观念中，改善换房必须往核心区走，往老城区靠。
未科虽然聚集了大量码农精英和高管，但他们的改善首选，依然是向东的蒋村、申花。贵是贵了点，但“有面子”。
但进入不限价时代后，一个足够优秀的产品，可以改写购买逻辑。元序正是这样的变量。
只要你去过现场，放眼整个杭州看，元序这个配置卖4万8完全够格。
作为建发杭州高端改善豪宅，无论飞碟空中立体花园会所、全抬板，还是六恒科技与AI智慧系统等，这些都是未科从未有过的全城头部豪宅配置。
相对克制的约139-234㎡面积段，又把门槛控制在约600万，总价1000万内选择余地很大。
同样的总价，在申花只能买一套单价更贵（6-9万）、面积更小的限价房。而在元序，可以得到一套全新的、品质全城排得上号的房子。
加上与字节跳动、VIVO为邻的中轴核心区位，大厂高管们的买房理念自然转变：与其挤进老牌改善区买一套“将就”，不如留在未科住一套“顶配”。
04
元序的成功，本质上是一场“高配低总价”的差异化截流：
以优秀产品拉高新房预期，同时与蒋村、申花保持合理价差，从而获得市场认可，留住了本会外溢的精英购买力。
这也解释了为什么华润敢在上周以4万1地价拿下滨江襄七房——元序给了市场信心。
滨江长河板块此前最高限价51500元/㎡，但交付后二手表现差强人意，不少已跌破发行价。高端改善也更倾向奥体、钱新、滨江区政府等“更高贵”的板块。
而参照4万1的高地价，意味着预期新房售价至少6万+，已明显突破板块限价。
这块地紧邻网易、中控、阿里、华为，像极了元序的剧本：板块内第一个不限价盘，大厂环绕，改善需求外溢。
华润的果断，赌的就是同一个逻辑：
只要品质拿出诚意，价格与滨江核心区、奥体、钱新等头部板块保持明显价差，就能机会让周边的高管们“留下来”。
05
曾经，人们为了“面子”挤进传统核心区，忍受高单价、小面积、老产品。
如今，一个足够优秀的不限价楼盘，可以用产品力重新定义“值得”，重新树立购买逻辑。
元序证明了一件事：
当品质足够惊艳，地段不再是唯一信仰；当总价足够克制，改善不必非要以“出走”为代价。
这不仅是未科的转折，更是杭州楼市进入“产品为王”时代的一个强烈信号。
下一个元序，可能就在滨江襄七房、在城南、在任何被低估的板块——只要有人愿意用诚意，打破旧的鄙视链。
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